LA RUBRICA SETTIMANALE: L’AVVOCATO NEL CASSETTO LE NOVITA’ DI E DAL PIANETA GIUSTIZIA

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ROVINE E DIFETTI DI COSE IMMOBILI

dell’Avvocato Damiano Lo Monaco

Portiamo in commento una norma di frequente applicazione pratica anche alla luce dell’evoluzione giurisprudenziale in materia di appalti e delle recenti sentenze della suprema Corte di Cassazione.

Un nostro cliente ci ha richiesto approfondimento sul tema, avendo riscontrato gravi danni al pavimento della propria abitazione di recente costruzione, con relativo e sensibile abbassamento del piano, circostanze che hanno comportato anche ingenti danni da infiltrazione.

Abbiamo risposto applicando alla fattispecie la norma di cui all’art. 1669 c.c. in materia di rovina e difetti di cose immobili.

Recita questo articolo: “Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del   suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia”.

Questo articolo è stato collocato dal Legislatore all’interno della sezione del contratto di appalto, per cui tra i singoli contratti. Per cui dovrebbe disciplinare i rapporti nascenti dal contratto.

Al contrario, dottrina e giurisprudenza, anche più recente e maggioritaria, ritengono che questa norma configuri ipotesi di responsabilità extracontrattuale e che vada a difendere interessi più ampi e di rilevanza pubblica piuttosto che interessi privati.

Una sentenza fondamentale è quella delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, sentenza n. 2284/2014, che ha chiarito in modo definitivo la questione.

La responsabilità ex art. 1669 Cod. civ. trae origine da un contratto ma ne supera i confini in quanto è riconducibile ad una violazione delle norme dell’ordine pubblico stabilite a salvaguardia “dell’interesse, di carattere generale, alla sicurezza dell’attività edificatoria, quindi la conservazione e la funzionalità degli edifici, allo scopo di preservare la sicurezza e l’incolumità delle persone”.

La norma tutela i soggetti danneggiati dalla rovina o dai gravi difetti di un edificio e di conseguenza la norma può essere invocata anche da un terzo estraneo al contratto di appalto, il quale tuttavia ha subito danni dalla rovina dell’immobile (C. Cass 12304/93).

E’ doveroso precisare che l’art. 1669 c.c. risulta disposizione di carattere speciale rispetto al principio generale del “neminem laedere” sulla responsabilità extracontrattuale di cui all’art. 2043 c.c.

Il presupposto della responsabilità per i danni da rovina di edificio non trae fondamento dal contratto d’appalto, bensì dal semplice fatto di aver costruito l’immobile, indipendentemente dalla qualifica del rapporto giuridico sottostante, assumendo così i caratteri propri della responsabilità da fatto illecito.

Pertanto, questa norma tutela gli interessi del nostro cliente che ha visto il proprio immobile subire gravi vizi e difetti di costruzione.

Il pericolo di rovina si rivela esternamente per segni visibili, quali le modificazioni o le alterazioni a carico degli elementi essenziali per la statica, tali da indicare di per sé una situazione di pericolo, indipendentemente dal fatto che la rovina sia imminente o prossima (C. Cass. 2861/58; 1034/51).

La norma fa riferimento anche ai gravi difetti.

Con essi si fa riferimento a ogni deficienza o alterazione che vada a intaccare in modo significativo tanto la funzionalità quanto la normale utilizzazione dell’opera, indipendentemente dalla somma di denaro necessaria per la loro eliminazione (C. Cass. 456/16; 20644/13 tra le altre).

Abbiamo poi spiegato all’assistito come vi siano dei termini molto precisi di applicazione dell’art. 1669 c.c., che sono i seguenti:

  1. 10 anni dal compimento dell’opera, quindi è un termine attinente al rapporto sostanziale con il costruttore;
  2. 1 anno dalla scoperta del vizio o del difetto per effettuare la denuncia del pericolo di rovina o dei gravi difetti (termine di decadenza);
  3. 1 anno dalla denuncia per l’esercizio dell’azione giudiziale;

Resta inteso che tutti e tre i termini sono tra di loro collegati, per cui se anche solo uno non viene rispettato non si potrà attivare questa garanzia.

Il cliente ci ha anche chiesto se all’interno del proprio Condominio, dove tutti gli appartamenti presentano gli stessi gravi vizi e difetti, si debba procedere con l’azione giudiziaria da parte di tutti i condomini.

La risposta è negativa, nel senso che ciascun condomino potrà agire in giudizio contro coloro che hanno cagionato l’evento dannoso, senza la necessità che partecipino in giudizio anche gli altri condomini, quand’anche i vizi denunciati riguardino la cosa comune (C. Cass 4485/00).

Da ultimo, fondamentale risulta individuare i soggetti responsabili dei danni che sono diversi secondo l’applicazione della norma.

In primo luogo, il costruttore nei cui confronti sussiste una presunzione iuris tantum di responsabilità, la quale non può essere superata con la generica prova di diligenza, ma deve allegare fatti positivi, precisi e concordanti (C. Cass 12106/98; 2123/91).

E’ sorta la questione in giurisprudenza circa l’ambito di applicazione della garanzia da parte dell’appaltatore, ovvero se egli risponde solo se il pericolo per l’edificio deriva da lavori di nuova costruzione o anche da opere di ristrutturazione.

Sul punto è intervenuta la Corte di Cassazione, Sezioni Unite Civili, con la sentenza 27 marzo 2017, n. 7756, la quale ha chiarito che: “l’art. 1669 c.c. è applicabile, ricorrendone tutte le altre condizioni, anche alle opere di ristrutturazione edilizia e, in genere, agli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti, che (rovinino o) presentino (evidente pericolo di rovina o) gravi difetti incidenti sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest’ultimo“.

In secondo luogo, il venditore, il quale è responsabile sia nei casi in cui ha provveduto direttamente alla costruzione dell’immobile, sia quando ha affidato la realizzazione a terze e specifiche figure professionali (quali progettista e direttore lavori), oppure quando l’opera è stata eseguita da un terzo a cui egli abbia dato direttive o sorveglianza.

Mentre non è responsabile, ai sensi dell’art.1669 c.c., quando la realizzazione non sia a lui riferibile, ovvero nei casi in cui sia mero venditore, estraneo a tutte le fasi della costruzione dell’immobile (C. Cass 5514/94).

Abbiamo visto che sussiste anche una responsabilità del progettista e del direttore lavori, quale persona di fiducia del committente.

La Suprema Corte ha stabilito che il direttore dei lavori ha la responsabilità della opera nella sua interezza e, soprattutto, dal momento in cui egli rileva che l’opera potrebbe risultare affetta da vizi e difetti, è tenuto a sospendere l’esecuzione dei lavori e sanare i vizi rilevati.

Occorrerà dimostrare, ovviamente, che i vizi siano imputabili a fatti e responsabilità diretta di queste figure professionali.

Da ultimo, per completare il quadro e dare ampia risposta al cliente, si rammenta che i soggetti costruttori hanno l’obbligo di assicurare l’immobile mediante una polizza c.d. decennale postuma.

Trattasi di assicurazione obbligatoria che il costruttore di un immobile è tenuto a stipulare a beneficio dell’acquirente (o dell’assegnatario dell’immobile) per eventuali difetti di costruzione e danni arrecati a terzi.

Questo prodotto assicurativo prende il suo nome dal fatto che copre gli eventuali problemi costruttivi per dieci anni dalla data di ultimazione (ai sensi e per gli effetti dell’articolo 4 del Decreto Legislativo 122/2005 – Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire).

 

A cura di Catalina Mioara Georgescu

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DAMIANO LO MONACO AVV.

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