LA RUBRICA SETTIMANALE: L’AVVOCATO NEL CASSETTO LE NOVITA’ DI E DAL PIANETA GIUSTIZIA

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MOROSITA’ ALL’INTERNO DEL CONDOMINIO – ASPETTI PECULIARI E PROCEDURALI

dell’ Avvocato Damiano Lo Monaco

Riceviamo richiesta di consiglio circa la problematica della morosità all’interno della compagine condominiale e della prospettiva, poco gradita, di accollarsi le spese degli altri condomini morosi che non intendono corrispondere le proprie quote di spesa per delle riparazioni straordinarie e/o delle obbligazioni comuni.

Tale problema ha messo in difficoltà diversi nostri clienti, i quali in passato si erano accollati spese di gestione condominiale a loro non spettanti.

L’obbligo di pagamento delle scadenze condominiali deriva dall’art. 1123 c.c., comma 1, il quale prevede che “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno“.

Al giorno d’oggi, al contrario, l’amministratore condominiale gode di poteri specifici per arginare il problema.

Dal punto di vista interno, l’Amministratore può agire per il recupero del credito verso i condomini morosi che non pagano le proprie quote degli oneri condominiali, in forza dei rispettivi millesimi di proprietà.

Grazie all’art. 63 disp. att. c.c. l’Amministratore Condominiale può, quindi ottenere un decreto d’ingiunzione di pagamento, anche immediatamente esecutivo, per ottenere il relativo pagamento del dovuto.

Dal punto di vista esterno, al contrario, sorgono problemi circa la morosità del Condominio verso un soggetto esterno, a titolo di esempio, l’impresa appaltatrice che ha eseguito lavori di ristrutturazione della facciata.

Nel caso sottoposto alla nostra attenzione, alcuni condomini erano in regola con le quote degli oneri condominiali, mentre altri condomini erano morosi, così conclamando l’inadempienza del Condominio verso l’impresa edile.

Corre l’obbligo di evidenziare che prima della riforma del Condominio del 2012 era vigente il principio della solidarietà passiva tra condomini, con la conseguenza che il creditore condominiale, per la soddisfazione del proprio credito, poteva domandare il pagamento ad uno solo dei condomini il quale, a sua volta, poteva poi rivalersi pro quota, nei confronti dei morosi per la parte dovuta.

La riforma del Condominio ha poi modificato la precedente impostazione affermando il beneficio della preventiva escussione.

La nostra disamina richiama nuovamente l’art. 63 disp. att. c.c., il quale al secondo comma così afferma:

I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini.”

Questo vuol dire che, nel caso dell’Impresa Edile sopra richiamato, la quale vanterebbe un credito verso il Condominio, a fronte di lavori non pagati di ristrutturazione della facciata condominiale, l’impresa non potrà chiedere tutto il pagamento ad un solo condomino.

Ma dovrà prima rivolgersi all’amministratore per ottenere la lista dei condomini morosi con il pagamento degli oneri condominiali e quindi agire prima contro questi condomini, in proporzione alla singola quota debitoria di spettanza.

Questa novella comporta che, solo nel caso in cui sia impossibile per il creditore soddisfarsi sul patrimonio dei condomini morosi, questo potrà successivamente rivolgersi ai condomini in regola.

Questo meccanismo concretizza il c.d. “beneficio della preventiva escussione”.

Resta il problema, serio e pungente, che qualora le azioni esecutive nei confronti dei condomini morosi si dovessero rivelare infruttuose, il creditore potrà aggredire i “condomini virtuosi”, i quali saranno comunque chiamati a rispondere delle obbligazioni condominiali.

Riteniamo, quindi, che il con la riforma il Legislatore abbia prestato maggiore attenzione ai condomini virtuosi, pur tuttavia non escludendo del tutto a priori che gli stessi, dopo la preventiva escussione dei condomini morosi, possano comunque rispondere per debiti altrui.

Sarebbe sempre consigliato, per l’Amministratore predisporre un fondo emergenziale per le evenienze di morosità come quella in esame.

Trattasi del meccanismo c.d. del “fondo speciale” di cui all’art. 1135 c.c. comma I, punto 4, che peraltro opera ex lege nel caso di lavori straordinari, e viene ammesso dalla dottrina anche nel caso di condomino fallito.

Tale ultima evenienza, purtroppo comune nella prassi, sarebbe fonte di ulteriore approfondimento.

Brevemente si può esporre che, in caso di fallimento del singolo condomino, si dovrebbe distinguere tra oneri condominiali precedenti al fallimento e quelli successivi.

Nel primo caso, l’Amministratore del Condominio dovrebbe proporre un’istanza di insinuazione al passivo fallimentare ex art. 93 L.F., almeno trenta giorni prima dell’udienza fissata per l’esame dello stato passivo. Il Condominio, così facendo, rientrerebbe insieme agli altri creditori nella ripartizione del ricavato riveniente dalla massa attiva della procedura o delle somme già liquide presenti nel patrimonio del soggetto sottoposto a curatela. Si tratterebbe di un credito chirografario, ossia il condominio non gode dunque di alcun privilegio ed usufruisce del riparto del passivo solo dopo che siano stati soddisfatti sia i crediti prededucibili che i crediti privilegiati.

Nel secondo caso, ovvero quello degli oneri condominiali successivi al fallimento, i crediti sarebbero prededucibili, ai sensi dell’art. 111 bis L.F., inserito dal D.Lgs. n. 5/2006 e dell’art. 111, comma 2, L.F.

 

Restiamo a Vostra disposizione per ogni ulteriore approfondimento.

A cura di Catalina Mioara Georgescu

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Redazione

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